Вопрос 12

Физическое лицо имеет на праве собственности недвижимое имущество (нежилые помещения в многоквартирном доме) и он хочет данные помещения сдать в аренду. Под какой режим налогообложения попадает данный вид деятельности:

Вариант 1: если недвижимое имущество сдается - физическим лицом

Вариант 2: если недвижимое имущество сдается индивидуальным предпринимателем (данное физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП)

Стать арендодателем , не нарушая закон , может как предприниматель , так и физическое лицо, являющееся собственником помещения.

1.Если арендодатель - физическое лицо (резидент РФ)...

Сдача в аренду физическим лицом имущества (в т.ч. нежилого помещения), принадлежащего ему на праве собственности, является реализацией права владельца на распоряжение таким имуществом. В соответствии со ст. 208 Налогового кодекса доход, полученный физическим лицом - арендодателем в виде арендной платы, является объектом налогообложения по НДФЛ (по ставке 13 процентов - для физических лиц - резидентов РФ).

Однако, по мнению специалистов налогового и финансового ведомств, учитывать расходы на коммунальные платежи при определении налогооблагаемого дохода собственник помещения не вправе, если арендатором является организация или индивидуальный предприниматель. Данный вывод сделан на основании ст. 210 Гражданского кодекса, где указано, что владелец несет ответственность за содержание принадлежащего ему имущества (в т.ч. нежилого помещения). Это означает, что уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание нежилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или сдается в аренду. В соответствии с гражданским законодательством размер арендной платы за наем нежилого помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон. Следовательно, физическое лицо - арендодатель имеет возможность учесть все свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в составе назначаемой им арендной платы.

Пример 1. Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение (склад), которое сдает в аренду ООО "Ромашка". Арендная плата за месяц составляет 50 000 руб. (в т.ч. коммунальные платежи, учтенные в составе арендной платы, - 2500 руб.).

Сумма налога на доходы физических лиц составит 6500 руб. (50 000 руб. x 13%).

В свою очередь, если арендатором является физическое лицо, то оплата им коммунальных услуг и плата за жилое помещение не входят в налогооблагаемый доход арендодателя - физического лица (Письма Минфина России от 30.06.2006 N 03-05-01-05/123, УФНС России по г. Москве от 12.09.2006 N 28-10/80581@).

Отметим также, что если жилое помещение сдается другому физическому лицу, то налог уплачивается самостоятельно, если же организации - налог удерживается налоговым агентом, то есть фирма-арендатор должна исчислить и уплатить подоходный налог.

Несколько иная ситуация складывается при сдаче в аренду помещения индивидуальным предпринимателем, сдающим в аренду собственное недвижимое имущество.

2.1.Индивидуальный предприниматель, уплачивающий НДФЛ...

Обратите внимание: предприниматели, которые платят НДФЛ с доходов от сдачи помещения в аренду, имеют право уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на затраты по оплате коммунальных платежей и прочих расходов на содержание помещения в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (п. 1 ст. 221 НК РФ). Если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20 процентов от общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.

Предприниматель, сдающий жилое или нежилое помещение, в отличие от физического лица налог всегда уплачивает самостоятельно (п. 1 ст. 227 НК РФ).

Пример 2. Физическое лицо, зарегистрированное как индивидуальный предприниматель, сдает склад ООО "Ромашка" в аренду. Условия сдачи такие же, как и в первом примере.

Сумма НДФЛ в данном случае составит 6175 руб. ((50 000 руб. - 2500 руб.) x 13%).

Тем не менее, как указали финансисты, если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в ЕГРИП указан такой вид экономической деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то по отношению к доходам, полученным от сдачи помещения в аренду, можно применить упрощенную систему налогообложения. Данный вид деятельности (сдача в наем собственного недвижимого имущества код 70.20.1 разд. «К» «Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД)) должен быть указан при регистрации физического лица как индивидуального предпринимателя.

Отметим, что индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения "доходы" и осуществляющий деятельность по сдаче помещения в аренду, суммы возмещения арендаторами эксплуатационных, коммунальных услуг и услуг связи учитывает в доходах при исчислении налоговой базы по единому налогу в любом случае.

Пример 3. Индивидуальный предприниматель (вид экономической деятельности, указанный в ЕГРИП, - сдача внаем собственного недвижимого имущества) сдает в аренду склад. Условия такие же, как и в предыдущих примерах.

Сумма единого налога (УСН с налогооблагаемой базой "доходы") составит 3000 руб. (50 000 руб. x 0,06).

Если применяется упрощенная система налогообложении с налогооблагаемой базой "доходы минус расходы", то сумма налога составит 7125 руб. ((50 000 руб. - 2 500 руб.) x 0,15).

Таким образом, выбор уплаты того или иного налога и применения какой-либо налоговой ставки остается за налогоплательщиком.